Znalazłeś już wymarzoną nieruchomość i ustaliłeś ze sprzedającym jej cenę? Ważnym krokiem prowadzącym w stronę pełnego sformalizowania i zakończenia transakcji jest podpisanie umowy przedwstępnej. Ten dokument zabezpiecza prawa sprzedającego i kupującego, a ponadto jest ważnym elementem wniosku o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy domu. Zobacz, co warto o nim wiedzieć.
Sprawdź:
- czym jest i jakie zapisy zawiera umowa przedwstępna,
- w jaki sposób ją sporządzić,
- na co zwrócić uwagę, przygotowując poszczególne zapisy.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna jest dokumentem, który podpisują ze sobą sprzedający z kupującym jeszcze przed zawarciem transakcji. Jej zasadniczym zadaniem jest regulacja warunków, na jakich się ona odbędzie. Dokument określa więc precyzyjnie m.in.:
- przedmiot transakcji,
- dane osobowe jej obu stron,
- ustaloną cenę kupna-sprzedaży,
- kwotę zadatku lub zaliczki na zakup,
- warunki techniczne przekazania pieniędzy przez kupującego (wskazuje nr konta bankowego sprzedającego),
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej – a więc tej „właściwej”,
- termin wydania przedmiotu transakcji kupującemu,
- sąd właściwy do rozpatrywania ewentualnych sporów w sprawie przedmiotu umowy.
Przeczytaj również: https://blogkredytowy.pl/2018/04/jak-znalezc-ksiege-wieczysta/
Konkretna treść poszczególnych umów przedwstępnych może się różnić. Jest uwarunkowana ustaleniami poczynionymi przez obie strony, a także specyfiką nieruchomości, które są jej przedmiotami.
Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości: przygotować samodzielnie czy z notariuszem?
- Umowa przedwstępna może być zawarta na dwa sposoby: sporządzona bezpośrednio przez obie strony i podpisana,
- przygotowana przez notariusza i podpisana w jego kancelarii.
To drugie rozwiązanie jest wybierane chętniej, choć wiąże się z dodatkowym wydatkiem. Dzieje się tak dlatego, że:
- umowa sporządzona przez notariusza nie będzie zawierała błędów formalnych ani wadliwych zapisów, które mogą godzić w interesy którejś ze stron,
- ma ona większą moc, gdy pojawią się ewentualne konflikty wymagające rozstrzygnięcia na drodze sądowej.
Daje więc ona znacznie większe poczucie bezpieczeństwo obu stronom transakcji.
Zadatek czy zaliczka – którą formę wybrać?
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zwyczajowo wpłaca określoną kwotę na poczet przyszłej umowy – jest to często wymagane także przez bank, który będzie udzielał kredytu na zakup. Suma ta wynosi najczęściej ok. 5-10% ostatecznej ceny nieruchomości. Warto jednak zwrócić uwagę na to, jak wpłata ta zostanie określona w umowie przedwstępnej – czy jako zaliczka, czy jako zadatek.
To istotne, ponieważ:
- zaliczka nie stanowi formalnego zabezpieczenia transakcji zakupu, a jedynie wpłatę części ustalonej sumy – a to oznacza, że jeśli kupujący z jakichś przyczyn zechce wycofać się z umowy, sprzedający jest zobowiązany do jej zwrotu w pełnej wysokości,
- zadatek jest zabezpieczeniem transakcji i gdy kupujący zrezygnuje, zadatek pozostaje w rękach sprzedającego.
To, czy ostatecznie dojdzie do transakcji, jest często uzależnione od uzyskania kredytu w banku. W związku z tym stosowane są także tzw. zadatki z klauzulą. To zapisy w umowach, które sprawiają, że w razie, gdyby kupujący nie otrzymał kredytu, może odzyskać wpłaconą sumę. Warto jednak pamiętać, że taka forma zapisu może budzić wątpliwości prawne, a rozstrzygnięcia sądu mogą być w jej przypadku różnorodne.
Na co jeszcze warto zwrócić uwagę, podpisując umowę przedwstępną?
Istotne jest między innymi to, jaki okres upłynie od zawarcia umowy przedwstępnej do ostatecznego sfinalizowania transakcji. Często trudno jest wyznaczyć precyzyjnie moment, w którym będzie to możliwe – choćby z uwagi na konieczność oczekiwania na podjęcie decyzji przez bank. Dlatego warto sobie dać trochę większy „zapas” czasu – 2-3 miesiące. Wówczas kupujący uniknie ryzyka, że w wyniku jakichś komplikacji straci możliwość nabycia wymarzonej nieruchomości, a przy okazji utraci zadatek.
Umowa przedwstępna odgrywa ogromną rolę w procesie zakupu nieruchomości. Dlatego warto ją sporządzić starannie i przy wsparciu ekspertów. Po pozwoli uniknąć wielu problemów – zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu.
