Wiele osób zastanawia się, czy na wynajmie mieszkania można zarobić. I co w sytuacji, gdy nieruchomość trzeba najpierw kupić na kredyt. Na jaki dochód można liczyć, gdy z pobieranego czynszu najmu trzeba opłacić ratę kredytu? Czynników, które mogą mieć na to wpływ jest dużo. Sprawdź, na co zwrócić uwagę wynajmując mieszkanie na kredyt.
Ile kosztuje wynajem mieszkania?
Sierpień 2023, dwie studentki chcą wynająć mieszkanie w Warszawie. Warunki: dwa pokoje, wyposażona kuchnia, łazienka z pralką, bliskość komunikacji miejskiej i sklepu. Po wpisaniu odpowiedniego zapytania w wyszukiwarkę nieruchomości, najtańsze mieszkania udaje się znaleźć na Białołęce. Miesięczny koszt to ok. 2 tys. zł. W Śródmieściu wynajem analogicznego lokalu kosztuje co najmniej dwa razy tyle. Gdyby szukać mieszkania w centrum Łodzi, miesięczny koszt można zamknąć w 2 tys zł. Natomiast za lokal w dzielnicy Krowodrza w Krakowie, blisko kampusu AGH, należy zapłacić od 2 do 3,5 tys zł. W cenach nie są uwzględnione opłaty administracyjne ani rachunki za media.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania?
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w lipcu 2023 to: 14,6 tys zł w Warszawie, 9,8 tys zł w Łodzi i 14 tys zł w Krakowie[1]. Dane dotyczą tylko nowych nieruchomości mieszkaniowych. Ceny mieszkań na rynku wtórnym są niższe. Mimo to zakup średniej wielkości lokalu z drugiej ręki może oznaczać wydatek nawet pół miliona złotych.
Jak przewidują analitycy, w związku z wejściem w życie programu Bezpieczny Kredyt 2%, ceny nieruchomości w najbliższym czasie mogą wzrosnąć nawet o kilka procent. Jest to spowodowane zwiększonym popytem na mieszkania, na które można uzyskać preferencyjne warunki kredytu. Przy okazji trzeba zaznaczyć, że w mieszkania kupione przy pomocy Bezpiecznego Kredytu 2% nie mogą być wynajmowane.
Kredyt na mieszkanie pod wynajem
Biorąc kredyt na mieszkanie i chcąc czerpać dochody z jego najmu, trzeba mieć świadomość, że jest to inwestycja długoterminowa. Zwykle pierwszego czynszu najmu, który w całości zostanie na koncie właściciela lokalu, można spodziewać się po kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu latach. Warto jednak zauważyć, że przez ten czas czynsz najmu może finansować koszt raty kredytu. Aby więc inwestycja od początku była opłacalna, należy poczynić obliczenia uwzględniając takie parametry jak:
- wkład własny. Banki udzielając kredytu hipotecznego wymagają 20 proc. wkładu własnego (w wyjątkowych sytuacjach 10 proc.). Czy taki wydatek nie będzie zbyt dużym obciążeniem dla domowego budżetu? Czy po wpłaceniu do banku min. kilkudziesięciu tysięcy złoty zostanie poduszka finansowa?
- wysokość raty. Wiedząc jaka jest wartość nieruchomości, którą planuje się kupić, oraz ile wkładu własnego można wpłacić, do obliczenia miesięcznej raty najlepiej skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego takiego, jak na stronie PoliczKredyt. Dzięki niemu można porównać oferty z wielu banków oraz sprawdzić, jaki będzie całkowity koszt kredytu.
- podatek od dochodów z najmu. Od stycznia 2023 r. wynosi on 8,5% jeśli dochód z najmu nie przekroczył 100 tys zł w skali roku albo 12,5% jeśli ów próg został przekroczony. Rozliczenia dochodów z najmu prywatnego dokonuje się w formie ryczałtu ewidencjowanego.
- koszt remontów, wyposażenia i napraw. Zadbane, regularnie odświeżane mieszkanie wyposażone w nowoczesne meble i sprzęty ma o wiele większe szanse na znalezienie lokatora, niż lokal noszący ślady poprzednich wynajmujących (a może nawet poprzednich właścicieli, którzy meblowali go kilkadziesiąt lat wcześniej). Trzeba też pamiętać, że lokatorzy nie odpowiadają finansowo za normalne zużycie mieszkania wynikającego z jego zwyczajowego użytkowania np. drobne rysy na podłodze albo przybrudzenia na ścianach.
Czy wynajem mieszkania na kredyt opłaca się?
Kupując mieszkanie na wynajem mniej należy sugerować się własnymi upodobaniami, a bardziej kierować się chłodnym profesjonalizmem. Należy więc doskonale orientować się w sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości. Wiedzieć np. w jakiej dzielnicy mieszkania wynajmują studenci, a jakie lokalizacje preferują rodziny ale też interesować się jak zmienia się dana okolica. Znać uśrednione ceny za metr kwadratowy i szukać ofert poniżej wartości rynkowej. Z drugiej strony, inwestowanie w lokale w bardzo złym stanie może wiązać się z dużym kosztem remontu, co przy wysokich cenach materiałów budowlanych może być nieopłacalne. Dobrze też mieć wiedzę, jak wyposażyć mieszkanie w zależności od tego, komu ma zostać wynajęte (dla przykładu studenci często oczekują pełnego wyposażenia włącznie z talerzami i sztućcami, a rodziny wolą przestrzeń do wstawienia swoich rzeczy i mebli).
Rozważając najem krótkoterminowy trzeba w kalkulacje uwzględnić swój czas na częste sprzątanie mieszkania. Można co prawda zlecić to firmie zewnętrznej, jednak będzie to dodatkowy koszt.
Mieszkanie + kredyt + wynajem = …
Wynik tego działania może być na plus dla właściciela i to już po krótkim czasie od rozpoczęcia inwestycji. Pierwszym krokiem do sukcesu jest znajomość rynku nieruchomości i określenie grupy docelowej, której mieszkanie ma być wynajmowane. Drugim – znalezienie odpowiedniego lokalu. Kolejnym – najlepszego dostępnego kredytu. Później pozostaje kalkulacja czynszu i utrzymywanie mieszkania w dobym stanie oraz dbanie o ciągłość najmu. Dzięki temu już od pierwszych miesięcy po zakupie, nieruchomość może być spłacana przez wynajmujących.
[1] Źródło online: https://bigdata.rynekpierwotny.pl/, dostęp: 18 sierpnia 2023 r.
Reklama.
